كل ما تحتاج ان تعرفه عن عقارات الفلبين 

كل ما تحتاج ان تعرفه عن عقارات الفلبين

ارتفع متوسط ​​سعر الوحدة السكنية الفاخرة المكونة من 3 غرف نوم في منطقة الأعمال المركزية في ماكاتي بنسبة ضئيلة 0.87٪ خلال 2019 إلى 232،000 بيزو فلبيني (4،488 دولار أمريكي) للمتر المربع (متر مربع) ، وهو تباطؤ حاد من ارتفاع سنوي بنسبة 15.55٪ في 2018 وأضعف أداء منذ عام 2009 ، وفقًا لشركة كوليرز الدولية . في الواقع ، عندما تم تعديله للتضخم ، انخفضت الأسعار بنسبة 1.03٪ مقارنة بالعام الماضي. 

على أساس ربع سنوي ، ارتفعت أسعار الوحدات السكنية في ماكاتى  بنسبة 9.43٪ (8.27٪ معدلة حسب التضخم) في الربع الرابع من عام 2019.

شهدت الفلبين طفرة في أسعار المنازل من 2010 إلى 2018 ، حيث ارتفعت أسعار ماكاتي  بنسبة 132 ٪ تقريبًا. ولكن مع تباطؤ الاقتصاد المحلي ، إلى جانب الحرب التجارية بين الولايات المتحدة والصين ، تباطأ سوق الإسكان بشكل حاد في العام الماضي. 

ومع ذلك ، يستمر النمو القوي في أسعار المنازل على الصعيد الوطني. خلال العام حتى الربع الثالث من عام 2019 ، ارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية على مستوى البلاد بنسبة 10.4٪ (معدل التضخم المعدل بنسبة 10٪) ، وفقًا لـ البنك المركزي الفلبيني، البنك المركزي للبلاد. على أساس ربع سنوي ، ارتفع المؤشر بقوة بنسبة 9.5٪ (المعدل المعدّل للتضخم بنسبة 8.9٪) في الربع الثالث من عام 2019. ويستند مؤشر أسعار العقارات السكنية ، الذي يتم نشره كل ثلاثة أشهر ، إلى تقارير البنوك حول القروض العقارية السكنية. 

حسب نوع العقار:
شهدت وحدات الوحدات السكنية أقوى زيادة في الأسعار على أساس سنوي بنسبة 29.1٪ (28.6٪ معدلة حسب التضخم) في الربع الثالث من عام 2019 عن العام السابق

بالنسبة للمنازل المنفصلة / الملحقة ، ارتفعت الأسعار بنسبة متواضعة 2.4٪ (2.1٪ معدلة حسب التضخم) خلال العام حتى الربع الثالث 2019
ارتفعت أسعار منازل الدوبلكس 24.8٪ (24.4٪ معدلة حسب التضخم) على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2019
ارتفعت أسعار تاون هاوس بنسبة 6 ٪ (5.7 ٪ معدلة التضخم) خلال نفس الفترة

ولكن مع استمرار حالة عدم اليقين العالمية واستمرار الضربة الإضافية الناجمة عن تفاقم أزمة كوفيد-19 ، من المتوقع أن يتباطأ سوق الإسكان بشكل حاد هذا العام ، حيث من المتوقع أن يتخذ مشتري المساكن المحتملين نهج "الانتظار والترقب" على المدى القصير. 

تباطأ النمو الاقتصادي في الفلبين إلى أدنى مستوى في ثماني سنوات عند 5.9٪ خلال 2019 ، بعد نمو 6.2٪ في 2018 ، ويرجع ذلك أساسًا إلى التأخير في تنفيذ الميزانية الوطنية لعام 2019 والأسواق العالمية الضعيفة الناجمة عن الحرب التجارية بين الولايات المتحدة والصين. في الآونة الأخيرة ، حافظ صندوق النقد الدولي  على توقعات نموه لعام 2020 للفلبين عند 6.3 ٪ ، على الرغم من أنه من المتوقع أن يؤثر تفشي كوفيد-19 سلبًا على السياحة. الحكومة أكثر تفاؤلاً ، وتتنبأ بنمو اقتصادي يتراوح بين 6.5٪ و 7.5٪ هذا العام.

لا يمكن للأجانب امتلاك الأراضي ، ولكن يمكنهم امتلاك وحدات سكنية أو شقق في المباني الشاهقة طالما أن النسبة الأجنبية لا تتجاوز 40 ٪. يمكنهم أيضا شراء منزل ولكن ليس الأرض التي بنيت عليها. تتوفر عقود إيجار على أرض تصل إلى 50 عامًا قابلة للتجديد لمدة 25 عامًا أخرى.


  • عائدات الإيجار

الفلبين: العائد جيد ، وإن كان أقل مما كان عليه في السنوات الأخيرة
تعد العوائد في مترو مانيلا استثنائية ، وفقًا للمعايير الدولية. 

ومع ذلك ، فإن ضرائب المعاملات (المعروفة باسم "ضرائب أرباح رأس المال" ، ولكنها ليست كذلك في الواقع) ، و (إذا لوحظت) معدلات ضريبة الدخل الرسمية المطبقة على المستثمرين غير المقيمين ، مرتفعة. قد تعتقد أنه سيكون من السهل تجنب هذه الضرائب ، كونها الفلبين. لكن الأمر ليس كذلك بالضرورة. بمجرد أن تراقبك السلطات المحلية ، فإنها لن تتخلى عن طيب خاطر. بالإضافة إلى ذلك ، فإن البيروقراطية المطلقة في الدفع قد تكون مزعجة.

تتراوح أسعار شراء الوحدات السكنية من 2800 دولار أمريكي إلى 4200 دولار أمريكي للمتر المربع ، وهي زيادة كبيرة مقارنة بالسنوات السابقة. بشكل غير معتاد ، لا تكون العوائد دائمًا أعلى في أصغر الوحدات ، مما يشير إلى أن الوحدات السكنية الصغيرة بها زيادة في العرض. لذلك من المنطقي الحصول على وحدة أكبر ، حيث أن تكلفة الإدارة العامة وإزعاج وحدة أكبر أقل. 

الوحدات ذات العائد الأعلى التي وجدناها هي 50 مترًا مربعًا في أورتيجاس سنتر (والتي يبلغ إجمالي عائدات الإيجار لها ما يقرب من 9 ٪). عظيم! ليس لدينا معلومات كافية لمعرفة ما إذا كانت هذه العائدات العالية تنطبق في أورتيجاس سنتر على أحجام الشقق الأخرى.

في العام الذي سبقه الماضي وجدنا أن الغلة كانت جيدة بشكل مدهش بشكل عام في الوحدات السكنية الكبيرة جدًا في مترو مانيلا (250 مترًا مربعًا) ، بحوالي 9٪ ، ولكننا لم نتمكن هذا العام من تجميع قاعدة بيانات بهذا البعد. قد يكون هذا الحجم الأمثل للاستثمار.


  • الضرائب والتكاليف

ضرائب معتدلة للأجانب 
العاملين في التجارة أو الأعمال
دخل الإيجار: يخضع الأجانب غير المقيمين الذين يعملون في التجارة أو الأعمال للضرائب بمعدلات تصاعدية (0٪ إلى 35٪) على صافي دخلهم . الإيجارات التي تتجاوز 12800 بيزو فلبيني (26 دولارًا أمريكيًا) في الشهر تخضع أيضًا لضريبة القيمة المضافة بنسبة 12٪ من إجمالي الإيجار. 

مكاسب رأس المال: تخضع الأرباح الرأسمالية التي يحققها الأجانب غير المقيمين من بيع العقارات المستخدمة في التجارة أو الأعمال التجارية للضريبة وفقًا لمعدلات ضريبة الدخل التصاعدية القياسية (5٪ إلى 32٪). الأرباح الخاضعة للضريبة هي الفرق بين سعر البيع وتكلفة الاستحواذ على العقار. 

الميراث: يدفع الأجانب غير المقيمين الضرائب العقارية فقط على الممتلكات الموجودة في الفلبين بأسعار تتراوح من 5٪ إلى 20٪. 

المقيمون: المقيميخضع المواطنون للضرائب على دخلهم في جميع أنحاء العالم بمعدلات تدريجية ، من 0٪ إلى 35٪. يتم فرض الضرائب على الأجانب المقيمين والمواطنين غير المقيمين على الدخل من مصادر الفلبين بمعدلات تدريجية.
دليل الشراء

يمكن أن تكون تكاليف المعاملات عالية جدًا في الفلبين
التكلفة الإجمالية ذهابا وإيابا لشراء العقارات حوالي 4.50 ٪ إلى 16.25 ٪ من قيمة العقار. 

لأغراض الضرائب ، يتم التعامل مع الممتلكات كأصول رأسمالية إذا لم يتم استخدامها في التجارة أو الأعمال التجارية ، ويتم التعامل مع الممتلكات كأصول عادية إذا تم استخدامها في التجارة أو الأعمال التجارية ، مثل العقارات المؤجرة. تُطبق ضريبة الأرباح الرأسمالية بنسبة 6٪ فقط على العقارات التي تُعامل كأصول رأسمالية وليس على الممتلكات التي تُعامل كأصول عادية. 

يستغرق الأمر حوالي 32 يومًا من خلال الإجراءات التسعة لتسجيل عقار في الفلبين. ما قبل البيع ، أو بيع الوحدات أثناء البناء ، هو الموضة في الوقت الحاضر. يجب على المشتري توخي الحذر عند شراء المباني أو الوحدات السكنية غير المكتملة.


  • المالك والمستأجر

يتم دفع الإيجارات قبل سنة واحدة في مانيلا
سوق الإيجار الفاخر بشكل عام مؤيد للمالك. ومع ذلك ، بالنسبة لبقية السوق ، فإن توازن القوى بين المالك والمستأجر في الفلبين محايد. 

الإيجارات: يمكن للطرفين تحديد المبلغ أو زيادة الإيجار والإيجار بحرية. في الطرف العلوي من السوق ، يتلقى المالك إيجارًا لمدة عام مقدمًا في الشيكات المؤجلة. 

النظام القانوني: النظام القانوني مرهق. يمكن إخلاء المستأجر من خلال محاكمة طويلة ومكلفة. من الناحية العملية ، قد يعتمد نجاح المالك في طرد المستأجر على تأثيره في التأثير على الشرطة (أو أعضاء العصابة المحلية) لممارسة الضغط.
النمو الاقتصادي

تباطؤ النمو الاقتصادي ؛ التوقعات غير مؤكدة
تباطأ النمو الاقتصادي في الفلبين إلى أدنى مستوى في ثماني سنوات عند 5.9٪ خلال 2019 ، بعد نمو 6.2٪ في 2018 ، ويرجع ذلك أساسًا إلى التأخير في تنفيذ الميزانية الوطنية لعام 2019 والأسواق العالمية الضعيفة الناجمة عن الحرب التجارية بين الولايات المتحدة والصين. لكنها لا تزال تضع البلاد ضمن الاقتصادات الأسرع نموًا في آسيا الناشئة. 

ارتفع إجمالي عدد السائحين الأجانب بقوة بنسبة 15.2 ٪ إلى حوالي 8.26 مليون شخص في عام 2019 مقارنة بالعام الماضي ، وفقًا لوزارة التجارة والصناعة . بقيت كوريا الجنوبية في صدارة سوق السياحة في البلاد بحصة 24٪ ، تليها الصين (21.1٪) والولايات المتحدة (12.8٪) واليابان (8.3٪) وتايوان (4٪).

في الآونة الأخيرة ، حافظ صندوق النقد الدولي  على توقعات نموه لعام 2020 للفلبين عند 6.3 ٪ ، على الرغم من أنه من المتوقع أن يؤثر تفشي كوفيد-19 سلبًا على السياحة. والحكومة أكثر تفاؤلاً ، حيث تستهدف نموًا اقتصاديًا بنسبة 6.5٪ إلى 7.5٪ هذا العام. 

ومع ذلك ، تبدو هذه التوقعات غير قابلة للتنفيذ الآن ، بالنظر إلى أن البلد بأكمله حاليًا في حالة من الكارثة بسبب جائحة كوفيد-19. في الآونة الأخيرة ، تم وضع مترو مانيلا وكامل لوزون أيضًا تحت "الحجر الصحي المجتمعي المعزز" في محاولة لاحتواء العدوى. ألغيت المدارس لأسابيع ، وأمر موظفو الخدمة المدنية والموظفون الخاصون بالعمل من المنزل ، وتم تقييد التنقل عبر الحدود ، وأغلقت الأعمال ، باستثناء تلك التي تم تحديدها على أنها ضرورية.

في يناير 2020 ، بلغ معدل البطالة على الصعيد الوطني 5.3 ٪ ، دون تغيير عن العام السابق ، وفقًا لوكالة بي أس إيه. انخفض متوسط ​​معدل البطالة إلى 5.4٪ من 2016 إلى 2019 ، من متوسط ​​سنوي 7.2٪ في 2006-15 و 11.4٪ في 2000-5. 

ارتفع عدد العاطلين عن العمل إلى 2.39 مليون ، ارتفاعا من 2.28 مليون في نفس الشهر من العام الماضي.

نما الاقتصاد الفلبيني بمعدل 6.3 ٪ سنويًا من عام 2010 إلى عام 2016 ، بفضل الإصلاحات الاجتماعية والاقتصادية للإدارة السابقة. قام الرئيس السابق بنينو أكينو الثالث (الرئيس من يونيو 2010 إلى يونيو 2016) بشن حملة ضد الفساد ممنوعة ، والتي أبهرت المستثمرين الأجانب وتسببت في ارتفاع ثقة المستهلك. تم ترقية تصنيفات الاستثمار في الفلبين إلى درجة الاستثمار من قبل تقييمات وكالة مودي و ستاندرد أند بورز و فيتش. تحسنت القدرة التنافسية للفلبين بشكل حاد ، حيث احتل مؤشر التنافسية العالمية المرتبة 47 من بين 140 اقتصادا في 2015-16 ، بعد أن كان 52 في 2014 ، و 59 في 2013 ، و 65 في 2012.

ومع ذلك ، فإن القدرة التنافسية للبلاد قد انخفضت في السنوات الأخيرة. تراجعت رتبة التنافسية إلى 57 في عام 2016 ، إلى 56 في كل من 2017 و 2018 ، وإلى 64 في تصنيف 2019. 

خلال الانتخابات الرئاسية في مايو 2016 ، فاز عمدة مدينة دافاو السابق رودريغو دوتيرتي بفوز ساحق ، مستفيدًا من الاستياء من عدم المساواة المتزايد وعدم الكفاءة الملحوظ لخليفة أكينو المختار ، مار روكساس. وتعهد دوتيرتي بإحراز تقدم لجميع الفلبينيين ، والقضاء على الفساد الحكومي ، والحد بشكل كبير من الجرائم ، وخاصة استخدام المخدرات غير المشروعة. في حين أن "الحرب على المخدرات" التي قامت بها الحكومة كانت مثيرة للجدل للغاية حيث أسفرت عن وفاة أكثر من 7000 فلبيني ، لا يزال تصنيف ثقة دوترت الصافي إما "ممتازًا" أو "جيدًا جدًا" ، استنادًا إلى استقصاءات محطات الطقس الاجتماعية .

كانت مساعي دوتيرتي لتغيير الميثاق للانتقال إلى نظام الحكم الفيدرالي من النظام الوحدوي الحالي مثيرة للجدل أيضًا. 

تم تجديد برنامج البنية التحتية 
للبناء ، والبناء ، والبناء" الذي وضعته دوترت في العام الماضي ، تعرض برنامج البنية التحتية الطموح للرئيس "دوتيرتي" الذي تبلغ تكلفته 180 مليار دولار أمريكي لانتقادات حادة بعد مزاعم بأن تسعة فقط من أصل 75 مشروعًا رئيسيًا بدأ البناء. كان التقدم البطيء يرجع بشكل رئيسي إلى الروتين ، وضعف التخطيط ، قضايا حق المرور ، تجاوز التكاليف والمسائل الهندسية. 

ورداً على ذلك ، قامت الحكومة بتجديد القائمة وإلغاء البنود التي تبين أنها "مكلفة وصعبة". من أصل 75 مشروعًا ، تتضمن القائمة الجديدة الآن 100 مشروعًا أصغر حجمًا ، مع نسبة أعلى من الشراكة بين القطاعين العام والخاص.

تم تصميم برنامج "البناء ، البناء ، البناء" الذي وضعه الرئيس دوتيرتي ، والذي تم وضعه في عام 2016 ، لتحديث البنية التحتية للبلاد من خلال طرح العديد من المشاريع ، بما في ذلك المطارات الجديدة والسكك الحديدية والنقل السريع بالحافلات والطرق والجسور والموانئ ومرافق الطاقة ، مشاريع الموارد المائية وأنظمة الري ، ومرافق التحكم في الفيضانات ، من بين أمور أخرى. 

يتوقع مديرو الحكومة الاقتصاديون أن يتم الانتهاء من نصف هذه المشاريع المائة بحلول يونيو 2022 - نهاية رئاسة دوتيرتي. هذا يعني أنه سيترك خليفته مع النصف المتبقي من المشاريع قيد التنفيذ. 

من المتوقع أن تحافظ هذه المشاريع على نمو اقتصادي قوي ، مما يرفع الإنفاق السنوي على البنية التحتية بنحو 3٪ إلى 7٪ من الناتج المحلي الإجمالي حتى عام 2022.

بشكل غير مفاجئ ، خرقت الحكومة الفلبينية سقف عجز ميزانيتها العام الماضي ، حيث تجاوزت النفقات الهدف وتجاوزت الزيادة في الإيرادات. في عام 2019 ، بلغ العجز المالي 660.2 مليار بيزو فلبيني (12.8 مليار دولار أمريكي) ، بزيادة 18.3٪ عن الفجوة البالغة 558.3 ​​مليار بيزو فلبيني (10.3 مليار دولار أمريكي) المسجلة قبل عام ، وفقًا لمكتب الخزانة ، ونسبة مئوية من الناتج المحلي الإجمالي ، بلغ العجز كان يعادل 3.55٪ من الناتج المحلي الإجمالي في 2019 - تجاوز هدف 3.25٪ للسنة.

اقرأ ايضا: كيفية شراء وكراء عقار في اندونيسية


أحدث أقدم