-->
aklsalim101

كيفية شراء او كراء عقار في النمسا

30‏/04‏/2020

كيفية شراء او كراء عقار في النمسا

كيفية شراء او كراء عقار في النمسا

تستمر أسعار المساكن النمساوية في الارتفاع بقوة ، على الرغم من تباطؤ الاقتصاد. خلال السنة حتى الربع الثالث 2019 ، ارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية في النمسا بنسبة 5.22٪ (3.77٪ بالقيمة الحقيقية) ، بعد ارتفاع سنوي بنسبة 7.34٪ في الربع الثاني من 2019 ، و 4.94٪ في الربع الأول من 2019 ، و 7.4٪ في الربع الرابع من 2018 ، و 7.97٪ في الربع الثالث من عام 2018 ، استنادًا إلى أرقام من البنك المركزي النمساوي . خلال الربع الأخير ، ارتفعت أسعار العقارات على الصعيد الوطني بنسبة 0.8٪ (0.83٪ بالقيمة الحقيقية) في الربع الثالث من عام 2019.

ارتفعت أسعار المنازل في فيينا ، عاصمة النمسا ، بنسبة 7.62٪ خلال العام إلى الربع الثالث 2019 (6.14٪ بالقيمة الحقيقية). خلال الربع الأخير ، ارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية في فيينا بنسبة 0.87٪ (0.9٪ بالقيمة الحقيقية) عن الربع السابق.
في بقية أنحاء النمسا ، ارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية بنسبة 1.82٪ (0.42٪ بالقيمة الحقيقية) في الربع الثالث من عام 2019 عن العام السابق. في الربع الثالث من عام 2019 ، ارتفعت أسعار المنازل بشكل طفيف بنسبة 0.72٪ (0.75٪ بالقيمة الحقيقية) عن الربع السابق.

ويتماشى هذا مع أرقام هيئة الإحصاء النمساوية ، التي أظهرت أن مؤشر أسعار المنازل الإجمالي ارتفع بقوة بنسبة 6.18٪ خلال العام إلى الربع الثالث 2019 (4.72٪ بالقيمة الحقيقية) ، بعد ارتفاع الأسعار على أساس سنوي بنسبة 6.66٪ في الربع الثاني من 2019 ، 4.15 ٪ في الربع الأول من عام 2019 ، و 4.87٪ في الربع الرابع من 2018 و 4.9٪ في الربع الثالث من عام 2018. وارتفعت أسعار المنازل ربع سنويًا بنسبة 1.12٪ خلال الربع الأخير (1.15٪ بالقيمة الحقيقية).

حسب نوع العقار:
بالنسبة للمساكن الجديدة ، ارتفع متوسط ​​السعر بقوة بنسبة 8.53٪ (7.04٪ بالقيمة الحقيقية) خلال العام حتى الربع الثالث 2019 ، وارتفع بنسبة 2.22٪ (2.25٪ بالقيمة الحقيقية) عن الربع السابق ، وفقًا لإحصاءات النمسا .
بالنسبة للمساكن القائمة ، كان متوسط ​​الزيادة في الأسعار 5.32٪ (3.87٪ بالقيمة الحقيقية) في الربع الثالث 2019 من العام السابق و 0.69٪ (0.73٪ بالقيمة الحقيقية) عن الربع السابق.
بالنسبة للمنازل القائمة ، ارتفع متوسط ​​السعر بنسبة متواضعة 3.94٪ (2.51٪ بالقيمة الحقيقية) في الربع الثالث من عام 2019 مقارنة بالعام السابق وبنسبة 2.9٪ (2.93٪ بالقيمة الحقيقية) عن الربع السابق.
بالنسبة للشقق القائمة ، ارتفع متوسط ​​السعر بنسبة 6.43٪ (4.97٪ بالقيمة الحقيقية) على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2019 ، ولكنه انخفض بنسبة 1.01٪ (-0.98٪ بالقيمة الحقيقية) عن الربع السابق.

العرض ينخفض ​​على الرغم من الطلب القوي. في النصف الأول من عام 2019 ، انخفض إجمالي عدد المساكن المعتمدة للبناء في النمسا بنسبة 2٪ تقريبًا على أساس سنوي إلى 35623 وحدة ، بعد انخفاض بنسبة 13.7٪ في عام 2018 ، وفقًا لإحصاءات النمسا. ارتفع إجمالي قروض الإسكان بنسبة 5.4٪ في أكتوبر 2019 عن العام السابق ، ليصل إلى 117.59 مليار يورو (132.09 مليار دولار أمريكي) ، استنادًا إلى أرقام البنك المركزي الأوروبي . لكن الاقتصاد يتباطأ. تشير التقديرات إلى أن الاقتصاد النمساوي قد توسع بنسبة 1.6 ٪ في عام 2019 ، أي أقل من نمو العام السابق بنسبة 2.3 ٪ ، حيث أدى عدم اليقين الاقتصادي العالمي إلى إضعاف النشاط المحلي ، وفقًا لبنك البنك المركزي النمساوي.

الرسم البياني لتغير أسعار المنازل السنوي في النمسا
يحرك الاقتصاد النمساوي بشكل رئيسي الصادرات ، معظمها إلى أكبر شريك تجاري لها ، ألمانيا. من المتوقع أن ينمو الاقتصاد بنسبة ضئيلة 1.2 ٪ في عام 2020 وبنسبة 1.4 ٪ أخرى في عام 2021 ، وفقًا للمعهد النمساوي للبحوث الاقتصادية .

لا توجد قيود على شراء الأجانب للعقارات في النمسا.

تحليل سوق العقارات السكنية النمساوي »

عائدات الإيجار
ارتفعت الأسعار بشكل ملحوظ في فيينا ، والعوائد معتدلة
لفترة طويلة كانت أسعار المساكن ترتفع في فيينا. النتيجة: عوائد الإيجار الإجمالية - عائد الاستثمار على عقار قبل جميع النفقات - لم تعد جيدة. ومع ذلك ، كل هذا يتوقف على مكان الشراء.

القاعدة الأساسية هي أن الغلة أعلى في المناطق الأقل تكلفة ،

لذا فإن الغلة في أدنى مستوياتها في المنطقة 1 ( إينير شتات). إينير شتات هي أفخم منطقة في فيينا وأقلها سكانًا ، ويبلغ عدد سكانها حوالي 17000 نسمة. ولكن مع قوة عاملة تبلغ حوالي 100،000 ، فهي أكبر موقع توظيف في فيينا.

يتم تبديل الشقق في  إينير شتات بنحو 11000 يورو إلى 13000 يورو لكل متر مربع ، في حين أن الشقق في المناطق الأخرى تكلف حوالي 3500 يورو فقط إلى 7800 يورو للمتر المربع. تتراوح العوائد في  إينير شتات من 1.7-2.3٪ في هذا النوع من العائد ، لا أحد يشتري شقة لتأجيرها. هذه هي مساكن الأغنياء.

ولكن يمكن الحصول على عوائد مقبولة في مناطق مثل مارغارتن أو مارياهيلف أو فافوريتن أو هيرنالز أو ليوبولدشتات ، حيث تختلف تكاليف الشقة بشكل كبير من 3،500 يورو إلى 5،400 يورو لكل متر مربع .. في هذه المناطق ، تتراوح العوائد من حوالي 5٪ مقابل الشقق الصغيرة بنسبة 3-4.4٪ للشقق الكبيرة.

لذلك يجب على المرء اختيار منطقة وحجم المرء بعناية. نظرًا لأن الشقة الكبيرة أقل صعوبة في إدارتها من زوجين أصغر ، فإن شقة كبيرة في فافوريتن بعائد 4.3 ٪ لديها عوامل جذب ، على سبيل المثال.

تميل شقق سالزبورغ خارج فيينا إلى تكلف حوالي 5،300 يورو إلى 6،300 يورو لكل متر مربع. الإيجارات في شقق سالزبورغ قريبة من مستويات فيينا ، من حوالي 12-17 يورو لكل متر مربع. كل شهر. تتراوح عائدات إيجارات سالزبورغ الإجمالية من 2.4٪ إلى 3.8٪.

الشقق بأسعار معقولة في غراتس ، حيث تكلف الشقق في المتوسط ​​ما بين 3،300 يورو إلى 4،400 يورو لكل متر مربع. تتراوح أسعار الإيجارات في غراتس من 10.00 يورو إلى 13.50 يورو لكل متر مربع. كل شهر. إجمالي عائدات الإيجار في غراتس أفضل قليلاً من سالزبورغ - تتراوح من 2.5 ٪ إلى 4.9 ٪. إرجاع أصغر الشقق أعلى عائدات الإيجار.

قراءة عائد الإيجار »

الضرائب والتكاليف
ضريبة دخل الإيجار مرتفعة في النمسا
دخل الإيجار: تعد معدلات الضرائب في النمسا تقدمية للغاية ، لذا من المرجح أن يدفع مالكو العقارات الأكبر دفعًا كبيرًا ، على الرغم من توفر الخصومات.

يعاني غير المقيمين من عقوبات خاصة ، حيث يتم زيادة القاعدة الضريبية لكل فرد غير مقيم بشكل ملحوظ بمبلغ 8000 يورو - انظر مثال بيكر آند تيلي ، الحاشية 7.

المكاسب الرأسمالية: الأرباح الرأسمالية المحققة من العقارات التي تم شراؤها حتى 31 مارس 2002 تخضع لمكاسب رأس المال الضريبة بمعدل ثابت قدره 30٪.

الميراث: يتم إلغاء ضريبة الميراث اعتبارًا من 1 أغسطس 2008 وسيتم استبدالها بـ "واجب المعلومات" للسلطة أو "ضريبة الإبلاغ عن الهدية".

المقيمون: للمقيمين النمساويين، الدخل في جميع أنحاء العالم يخضع للضرائب النمساوية.

قراءة الضرائب والتكاليف »

دليل الشراء
تكاليف الشراء مرتفعة في النمسا
إجمالي تكاليف معاملات رحلة ذهاب وعودة مرتفعة بين 9.40٪ و 13٪ من قيمة العقار أو سعر البيع. ضع في اعتبارك أن المحامين النمساويين يتقاضون أجرًا على أساس الساعة ، بمعدلات تحددها نقابة المحامين ، بحيث تكون تكاليف المحامي أعلى نسبيًا للشقق الصغيرة. يستغرق استكمال الإجراءات الثلاثة اللازمة لتسجيل عقار حوالي 32 يومًا.

قراءة دليل الشراء »

المالك والمستأجر
لدى النمسا قانون سوق تأجير مؤيد للمستأجرين
منازل النمساالقانون النمساوي صديق للمستأجرين ، مع تحديد الإيجارات إلى حد ما دون مستويات السوق الحرة.

النمسا تستأجر الاستئناف: يمكن للمستأجرين الاستئناف أمام محكمة الإيجار حتى بعد مغادرتهم الشقة واستعادة الإيجار "مدفوع الأجر". ولكن مع الإيجارات الجديدة ، فإن الفرق بين ما قد تقيمه محكمة الإيجار وأسعار السوق الحرة ضئيل جدًا.

قوانين الإيجار: إن مصدري قوانين الإيجار هما القانون المدني العام و "سوق ام ار جي" لعام 1982 ، كما تم تعديلها بشكل متكرر. من الصعب أحيانًا معرفة ما إذا كان كلا القانونين ينطبقان في وقت واحد (يتم تغطية الشقق بواسطة سوق ام ار جي الأكثر تقييدًا).

يشير الاستقصاء الذي أجراه وحدة الاستخبارات الاقتصادية لقانون مشروع الإيجار في النمسا إلى أن "التعديلات المتكررة ولوائحها المعقدة تجعل سوق ام ار جي والأنظمة المرتبطة بها إلى حد ما" انضباطًا "لا يشرف عليه عادةً محامون متخصصون في مجال قانون الإيجار". 

قراءة المالك والمستأجر »

النمو الاقتصادي

التباطؤ الاقتصادي
تشير التقديرات إلى تباطؤ النمو الاقتصادي في النمسا إلى 1.6 ٪ في عام 2019 ، وهو أقل من نمو العام السابق بنسبة 2.3 ٪ ، حيث أدى عدم اليقين الاقتصادي العالمي إلى إضعاف النشاط المحلي ، وفقًا لبنك المركزي النمساوي. يحرك الاقتصاد النمساوي بشكل رئيسي الصادرات ، معظمها إلى أكبر شريك تجاري لها ، ألمانيا. تذهب أكثر من 75٪ من صادرات النمسا إلى أوروبا ، و 30٪ إلى ألمانيا.

من المتوقع أن ينمو الاقتصاد النمساوي بنسبة ضئيلة 1.2٪ في عام 2020 وبنسبة 1.4٪ أخرى في عام 2021 ، وفقًا  للمعهد النمساوي للبحوث الاقتصادية .

شهدت النمسا نموًا اقتصاديًا قويًا نسبيًا من عام 2004 إلى عام 2007 بمتوسط ​​نمو سنوي للناتج المحلي الإجمالي بنسبة 3٪. بعد الانكماش بنسبة 3.8٪ في عام 2009 ، خرج الاقتصاد من الركود بمعدلات نمو بلغت 1.8٪ في عام 2010 و 2.9٪ في عام 2011. على الرغم من ركود الاقتصاد في السنوات الأخيرة ، حيث حقق معدلات نمو حقيقية للناتج المحلي الإجمالي بنسبة 0.7٪ فقط في عام 2012 ، 0.03٪ في عام 2013 ، و 0.7٪ في عام 2014 ، و 1.1٪ في عام 2015 ، و 2٪ في

الناتج المحلي الإجمالي النمسا ومخطط التضخم
عام 2016. وفي عام 2018 ، سجلت النمسا بشكل غير متوقع أول فائض في ميزانيتها منذ عام 1974 ، حيث تجاوز النمو الحاد في الإيرادات الضريبية النفقات. في عام 2019 ، تشير التقديرات إلى أن البلاد حققت فائضًا يعادل 0.4 ٪ من الناتج المحلي الإجمالي ، وهو تحسن طفيف عن فائض العام السابق بنسبة 0.2 ٪ ، وفقًا  للمفوضية الأوروبية. قدر الدين العام الإجمالي للبلاد بنحو 69.9٪ من الناتج المحلي الإجمالي في عام 2019 ، منخفضًا من 74٪ في عام 2018 و 78.2٪ في عام 2017 ، ومن المتوقع أن ينخفض ​​أكثر إلى 67.2٪ من الناتج المحلي الإجمالي في عام 2020.

وبلغت البطالة 4.6٪ في أكتوبر 2019 ، بشكل طفيف انخفض من 4.9 ٪ في الفترة نفسها من العام الماضي ، وفقا لإحصاءات النمسا. لا يزال معدل البطالة في النمسا أقل بكثير من متوسط ​​منطقة اليورو البالغ 7.5٪ في أكتوبر 2019.

وبلغ معدل التضخم 1.1٪ في نوفمبر 2019 ، دون تغيير عن الشهر السابق ولكنه انخفض من 2.2٪ في العام الماضي ، وفقًا  لإحصاءات النمسا . أدنى مستوى في ثلاث سنوات. و المفوضية الأوروبية تتوقع التضخم في النمسا بنسبة 1.5٪ في 2019 وإلى 1.6٪ في عام 2020. 

قبعات على اللاجئين واتفاق لتشكيل ائتلاف بين المحافظين النمساوي والخضر
كانت النمسا من بين أعضاء الاتحاد الأوروبي الذين لديهم أكبر عدد من طالبي اللجوء منذ عام 2015 ، مع حوالي 90،000 طلب. استوعبت فيينا 43،200 شخص لتصل إلى إجمالي عدد السكان 1.84 مليون. من بين 141،718 عاطل عن العمل المسجل في المدينة ، كان حوالي 58،000 من الأجانب ، وهو ما يمثل زيادة سنوية بنسبة 17٪ في عدد الأجانب العاطلين عن العمل في المدينة.

بالإضافة إلى التأثير المباشر على معدل البطالة في البلاد ، أفادت هيئة الإحصاء النمساوية أيضًا أن أكثر من نصف جميع طالبي اللجوء في النمسا يرتكبون جرائم. وبشكل أكثر تحديدًا ، من عام 2004 إلى عام 2014 ، ارتكب كل مهاجر آخر تقريبًا نوعًا من الجرائم الإجرامية بعد المجيء إلى البلاد وطلب اللجوء. وكشف التقرير أن حوالي 80٪ من المجرمين هم من الشباب. علاوة على ذلك ، تم اعتقال عدد من الجهاديين المشتبه بهم في عام 2016 بعد سلسلة من الغارات على مدن في أنحاء النمسا.

أعلنت الحكومة في يناير 2016 أنها ستحدد 37500 طالب لجوء كحد أقصى سنويًا في السنوات الأربع المقبلة. في الشهر التالي ، قدمت النمسا سقفًا من 80 طالب لجوء يوميًا يُسمح لهم بدخول البلاد لتقديم طلب لجوء ، بينما يُسمح لـ 3200 شخص بالعبور إلى بلدان أخرى.

كما كشفت الحكومة عن خطة لترحيل حوالي 50،000 طالب لجوء فاشل على مدى السنوات الأربع المقبلة.

في الواقع ، في فبراير 2016 ، أعلنت وزيرة الداخلية جوهانا ميكال لايتنر أن "طريق البلقان" ، وهو الممر الرئيسي الذي يستخدمه المهاجرون ، وعادة من الشرق الأوسط ، للوصول إلى البلدان الغنية إلى الشمال ، سيتم إغلاقه بشكل دائم.

من يناير إلى نوفمبر 2019 ، سجلت الحكومة النمساوية 9،749 طلب لجوء فقط ، وفقًا لـوانخفضت الوزارة الاتحادية للشؤون الداخلية بشكل حاد من 12،852 طلب لجوء في نفس الفترة من العام الماضي ، 23،151 قبل عامين و 39،813 قبل ثلاث سنوات.

في عام 2019 ، تم تحديد عدد طالبي اللجوء بـ 25000 - وهو أقل من حد العام السابق البالغ 30.000.

كان لأزمة الهجرة تأثير سياسي كبير. في الانتخابات التشريعية لعام 2013 ، ظهر الحزب الديمقراطي الاجتماعي وحزب الشعب النمساوي - وهو حزب مسيحي ديمقراطي - بأكبر عدد من المقاعد (27 ٪ من الأصوات و 52 مقعدًا للحزب الديمقراطي الاجتماعي) ، و 24 ٪ و 47 مقعدًا لحزب الشعب) وشكلوا "ائتلافًا كبيرًا".

ومع ذلك ، في مايو 2017 ، انتخب حزب الشعب النمساوي  زعيمًا شابًا جديدًا ، الشعبوي اليميني سيباستيان كورز ، وكان كورز قد دعا في السابق إلى فرض ضوابط أكثر صرامة على المهاجرين ، وتوجيهه من خلال قانون الإسلام يحظر تمويل المساجد من قبل كيانات من الخارج ، ودفع رواتب الأئمة ، وتنظيم نسخة القرآن التي يمكن استخدامها في النمسا.

جزئيا نتيجة لقيادته ، اندلع الائتلاف الكبير في منتصف عام 2017 ، وفاز في الانتخابات المفاجئة التي أجريت في أكتوبر من قبل حزب الشعب النمساوي  الذي حصل على 31.5 ٪ من الأصوات و 62 من أصل 183 مقعدًا. وجاء SPص في المرتبة الثانية بنسبة 26.9٪ و 52 مقعدًا. احتقر حزب الشعب النمساوي  شركائه الاشتراكيين السابقين وشكل تحالفًا مع حزب الحرية اليميني القوي الجديد في النمسا (حزب الحرية النمساوي) الذي احتل المركز الثالث ، وحصل على 26 ٪ من الأصوات و 51 مقعدًا.

أدى انتصار حزب الشعب اليميني (حزب الشعب النمساوي) وحزب الحرية اليميني الراديكالي (حزب الحرية النمساوي) إلى تعزيز إصرار البلاد على تقييد الهجرة والحد من الدعم للمهاجرين. بصفته مستشارًا ، جعل كورز النمسا أقرب إلى  مجموعة فيشغراد ، ولا سيما الحكومات الأوروبية المتشككة والشعبوية من أندريه دودا في بولندا ، وفيكتور أوربان في المجر ، وميلوس زيمان في جمهورية التشيك.

أوقفت الحكومة الإسكان الخاص لطالبي اللجوء ، وبدلاً من ذلك قدمت فقط مرافق إقامة مركزية. علاوة على ذلك ، خفضت بشكل كبير الحد الأدنى من دعم الرعاية الاجتماعية لطالبي اللجوء المعترف بهم ، وقللت من الوصول إلى الدورات الألمانية وبرامج التلمذة الصناعية وأخذ أموالهم للمساعدة في دفع الاحتياجات الأساسية.

مع تولي النمسا الرئاسة الدورية للاتحاد الأوروبي في عام 2018 ، جعل كورز من كبح الهجرة غير المنظمة أولوية ليس فقط في البلد ولكن في بروكسل أيضًا. في الواقع ، في أكتوبر 2018 ، أعلنت الحكومة النمساوية انسحابها من ميثاق الأمم المتحدة للهجرة العالمية لتعزيز الهجرة الآمنة والمنظمة (المعروفة باسم الاتفاق العالمي للهجرة الآمنة والمنظمة والنظامية).

ومع ذلك ، ازداد التوتر بين كورز وحكومته الائتلافية بشكل مطرد منذ تشكيلها ، وفضيحة "إيبيزاجيت" التابعة لـ حزب الحرية النمساوي، حيث تم تسجيل أعضاء بارزين في حزب الحرية النمساوي بالموافقة على مساعدة القلة الروسية ذات الروابط النمساوية مقابل الدعم المالي ، والكشف عن الاتصالات مع أدى الرئيس الروسي بوتين ، بهدف تشكيل "تحالف استراتيجي" ، إلى تصويت كورز خارج منصبه في تصويت برلماني بحجب الثقة في مايو 2019.

خلال انتخابات سبتمبر 2019 المفاجئة ، حصل حزب الشعب النمساوي من سيباستيان كورتز على أكبر عدد من الأصوات بنسبة 37.5٪. عانى حزب الحرية النمساوي من خسائر فادحة بينما سجل الخضر أفضل نتيجة على الإطلاق ، حيث حصلوا على 13.9 ٪ من الأصوات ، وسط دعوات متزايدة لاتخاذ إجراءات عاجلة بشأن تغير المناخ. في 1 يناير 2020 ، أبرم كورز صفقة ائتلاف مع حزب الخضر لضمان عودته إلى السلطة وإدخال الحزب اليساري إلى الحكومة لأول مرة. سيسيطر حزب الخضر على 4 من أصل 15 وزارة.

اقرأ ايضا: أكثر 10 منتجات تصدير من النمسا

شارك المنشور:

0 تعليقات